Норд-Вест Бетон

Норд-Вест Бетон

Возведение недорогого жилья - решение острой проблемы

Публикуем беседу с генеральным директором ЗАО "Научно-производственное предприятие "ТЕМА", академиком Российской академии инвестиций и экономики строительства Иосифом Рахманом.

- Иосиф Аронович, рассказывают, что где-то в самом начале деятельности компании произошел довольно курьезный случай. При рассмотрении вашей заявки в одном из административных округов столицы, кто-то из членов комиссии заглянул в финансовый отчет и обнаружил там весьма скромную сумму денег. На этом основании было высказано сомнение: "А можно ли доверять молодой компании строительство домов, если ее денежные капиталы столь невелики?" Такой эпизод имел место в действительности?

- История эта настоящая. С нашей точки зрения, такая финансовая картина свидетельствует о том, что имеющиеся у нас финансовые средства находятся в обороте.

- Выходит, не во всем правы те, кто считает, что на успех в хозяйственной деятельности можно рассчитывать лишь заблаговременно накопив солидный первоначальный капитал?

- Даже, прежде чем брать в кредит либо привлекать чужие финансовые средства на партнерской основе, нужно иметь четкое представление о том, куда вы их намерены вложить, как скоро произойдет окупаемость вложений и еще многое другое, что может послужить в определенных обстоятельствах успеху вашего начинания, а при просчете привести к экономическому краху.

- А как все происходило в вашем случае?

- Мы начали с науки управления. Точнее сказать, с соблюдения тех требований, которые этой наукой уже давно сформулированы. А там сказано, что первым делом необходимо проанализировать состояние сложившегося и активно действующего рынка, найти в нем ту пишу, где, с одной стороны, зафиксирован повышенный спрос, а с другой - пока что отсутствует ожесточенная конкуренция. Вначале 90-х, по нашим прикидкам, таким подающим надежды сектором рынка было жилищное строительство.

- Давайте все-таки уточним. Имеется в виду именно строительное производство, а не деятельность по купле-продаже уже возведенного?

- Тут тоже было необходимо все просчитать. В Москве, как известно, имеется могучий строительный комплекс, владеющий и многолетним опытом ведения проектных и строительных работ и самыми квалифицированными кадрами. Следовательно, создавать собственные проектные или подрядные подразделения с целью вступления в конкурентную борьбу с уже действующими строительно-монтажными коллективами - занятие абсолютно бессмысленное. К такому заключению мы пришли, что называется, с ходу. Однако имелось одно интересное обстоятельство, вселившее в нас определенные, впоследствии полностью оправдавшиеся надежды. Дело в том, что объемы жилищного строительства в Москве увеличиваются с каждым годом, появляются новые направления в этой работе, в том числе одно из важнейших - реконструкция пятиэтажного и ветхого жилья.

- И, естественно, в начале своей деятельности вы обратились за кредитами в коммерческие банки?

- Нет, привлекая дорогие банковские средства, мы рискуем поднять цены на жилье до такой высоты, которая окажется недоступной для большинства покупателей. Поэтому выбрали иное. Мы сделали ставку на привлечение денег будущих покупателей. Теперь этот метод широко известен и называется долевым участием. Но тогда он только-только зарождался, и было далеко еще не ясно, приведет ли наше начинание к успеху, или мы окажемся, как говорится, в проигрыше. Грозящая нам опасность заключалась в точности опережающего определения стоимости будущей квартиры. Сделать это в условиях скачкообразного развития инфляции, обесценивания рубля, непредсказуемого роста цен не так-то просто. В то же время ошибка в таких расчетах ведет неизбежно к тому, что в проигрыше остается или продавец, если за время строительства себестоимость работ значительно выросла, или же покупатель, явно переплачивающий, если себестоимость строительства не слишком ушла от той, которая просчитывалась во время заключения договора на покупку жилой площади.

- Тем не менее, вы решили рискнуть и начать строительство домов на средства, полученные, можно сказать, в виде предоплаты от покупателей?

- Да, частично наши вложения в строительство покрывались и за счет средств, так называемых дольщиков. Но вначале надо было им доказать, что наши расчеты цены квадратного метра жилплощади будущего дома не содержат в себе накруток, ощутимо бьющих по карману покупателя. Иначе говоря, мы смогли разработать такую методику ценообразования, при которой учитываются в максимальной степени интересы каждой из договаривающихся сторон. И это сработало. Научно-производственное предприятие "ТЕМА", действуя в области строительства и реконструкции, возвело в Москве 24 многоэтажных жилых здания полезной площадью более 200 тысяч квадратных метров. В эти комфортабельно оборудованные помещения вселились за истекшие годы более семи тысяч человек. Созидательная деятельность компании продолжается. Причем в значительно возросших масштабах. Если мы начинали когда-то с возведения отдельных, так называемых точечных объектов, то сегодня уже ведем комплексную застройку целого микрорайона. Понятно, что создавая в ценовых расчетах перекос в свою пользу за счет покупателя, предоставляя ему за плату, жилье низкого качества, мы не смогли бы достичь и половины тех результатов, которыми "ТЕМА" сегодня по праву гордится.

- Пожалуй, можно согласиться с тем, что проблему финансирования жилстроя вы решили успешно. Однако остается строительство в его чистом виде. Каково состояние дел в данной области? - Приведу пример, связанный как раз с возведением первых точечных объектов, расположенных в давно обжитых районах города. При этом необходимо было соблюсти условие, состоящее в том, что часть жилплощади в этих домах мы бесплатно передаем администрации города для расселения очередников. Следовательно, остающихся квартир нам должно было хватить на то, чтобы, продав их по коммерческим ценам, вернуть назад затраченные средства и еще получить какую-то прибыль. Однако в ходе осуществления этого проекта обнаружилось: один из участков настолько неудобен, что дом, возведенный на нем по типовому проекту, оказывается, по числу квартир крайне невыгодным с коммерческой точки зрения. Тогда мы решили пойти на риск и создали для этого участка индивидуальный проект здания, возводимого методом монолитного железобетона. Это позволило нам внутри дома создать такой набор квартир, который давал бы возможность по обязательствам полностью рассчитаться с администрацией и притом не понести потерь. В другом случае затруднения возникли с прокладкой теплоцентрали к зданию, которым мы занимались. Затраты на ее сооружение, по нашим расчетам, превосходили во много раз все допустимые. Тогда пошли на то, чтобы впервые в Москве на крыше семнадцатиэтажного дома соорудить миникотельную и с ее помощью обеспечить дом надежным отоплением.

- И при этом в структуре вашей компании нет ни чисто проектных, ни однозначно строительно-монтажных подразделений?

- В начале нашей деятельности это действительно было так. Но уже тогда наши специалисты разрабатывали общие требования, как к проекту здания, так и к технологическим схемам его возведения. Вооружившись такими предварительными проработками, мы объявляем конкурсы на проекты, проводим подрядные торги, ведем поиск наиболее прогрессивных и экономичных технологий. Короче, ведем работу по всем направлениям строительного производства, включая, как уже говорилось, выискивание инвестиционных ресурсов и подключение их к финансированию строительства. Конечно, в настоящее время ситуация качественно изменилась. У нас появился научный центр по разработке новых строительных технологий, имеется проектное бюро, расширяется база по производству новых технологичных строительных материалов.

- Все это уже не похоже на то, что обычно считается функциями заказчика?

- В какой-то мере мы заказчиками все-таки остаемся. То есть, осуществляем технический надзор за ходом строительства, подписываем акты, содержащие объемы выполненных работ, и так далее. Однако сегодня эти привычные обязанности заказчика составляют лишь небольшую часть работы, которую необходимо выполнить. Главное же состоит в том, чтобы на предварительной стадии оценить экономический эффект строительства конкретного объекта, найти верные пути и способы достижения намеченного. Именно здесь лежат ключи к тому, чтобы не ошибиться, отбирая нужные проекты из целого ряда выставленных на конкурс, к тому, чтобы не пройти мимо конструкторских, технических и других решений, использование которых при сооружении жилого дома даст и сбережение материалов, и повышенное качество, и многое другое. К примеру, жилой дом на Донецкой улице. Он выразителен по архитектурному облику, удобен по своей внутренней планировке. Добиться и того, и другого нам удалось в силу практического осуществления проекта ширококорпусного дома, разработанного авторским коллективом Российской академии архитектуры и строительных наук в содружестве с МНИИТЭПом и НПП "ТЕМА". В принципе, выбрать этот проект могла и любая другая компания. Однако на деле взялась за его осуществление только "ТЕМА". И надо сказать, что не прогадала, 17-этажный дом с корпусом шириной  в 18 метров (вместо типовых 11-12), с комбинированной конструкцией наружных стен типа "сэндвич" был возведен с той же себестоимостью, что и обычный дом, сооружаемый по типовому проекту. Однако внешняя облицовка кирпичом, удобная планировка квартир (широкие холлы, кладовые, гардеробные комнаты, просторные кухни и тому подобное), улучшенные конструктивные и тепловые характеристики сделали жилую площадь в этом строении особенно привлекательной для москвичей. Понятно, что прежний заказчик, выполнявший предписанные ему обязанности, как раз о потребителях жилья заботился меньше всего. Он знал, что если дом будет вовремя сдан госкомиссии, то жильцы въедут в него в обязательном порядке. Других квартир им просто не предоставят. Иное дело - сегодня, когда на рынке предлагается достаточно жилой площади самого разного качества и архитектурно-планировочного достоинства. Тут есть возможность для покупателя и повыбирать, поискать то, что больше соответствует его вкусам и материальному достатку. Учитывая данные обстоятельства, мы работу по выбору проекта будущего дома начинаем с изучения рынка. Дотошно выясняем, какие квартиры, какого размера и качества сегодня пользуются повышенным спросом. Затем делаем прогноз, вычисляя, квартиры с какими качественными характеристиками будут востребованы покупателями завтра? Во что обойдется нам их возведение? Окажутся ли потребители строительной продукции к моменту завершения работ на объекте в состоянии оплатить произведенные нами расходы? Короче, отслеживаем многие моменты, способные отрицательно сказаться на темпах реализации выставленной на рынок жилплощади.

- Но определяющим фактором остается все-таки цена квадратного метра? Что вами предпринимается для ее снижения?

- Конечно, продолжается работа над совершенствованием проектных и технологических решений. Кстати, "ТЕМА" владеет уникальной технологией строительства, защищенной патентом. Ее эффективность связана с подходами, позволяющими существенно уменьшить вес здания. Последнее ведет к облегчению нагрузки на фундаменты, меняет характер монтажа, сокращает его сроки, снижает износ техники и транспорта. Одновременное применение современных материалов, высокое качество сборки увеличивают надежность и долговечность здания, повышают его архитектурную выразительность, обеспечивают повышенный уют и комфортность квартир. В итоге снижается себестоимость строительства, растет привлекательность жилья, возведенного по нашей технологии. Второй момент, работающий на эффективность, связан со свободой выбора планировки квартир в домах, возведенных по нашей технологии. Это дает возможность для создания в каждом здании такого набора квартир, которые необходимы в данном районе для обеспечения рыночного спроса с одной стороны, и с другой - для расселения, скажем, жильцов тех же реконструируемых пятиэтажек в квартиры, предоставляемые по социальной норме, но без перерасхода жилой площади. Однако эффективная технология способна снизить лишь часть затрат на строительство. Но в современном доме между тем имеется еще и многофункциональное инженерное оборудование. Его стоимость практически не зависит от наших усилий. Она диктуется производителями и поставщиками. Цена на инженерию постоянно растет, совершенно не подчиняясь элементарным законам экономики. И тут повлиять на снижение затрат удается не всегда. Поэтому приходится признать, что проблема снижения себестоимости в строительстве не может быть решена усилиями какой-то фирмы или даже концерна. Тут необходим комплексный подход, прописанный в общегосударственной программе. В числе ее первоочередных мер должно значиться снижение налогового бремени, возложенного сегодня на предпринимателя, будь то в сфере производства или в строительстве.

 

Последние материалы

Формы аренды жилья
09.09.2017
Самоуправляемые мастерские и офисы
09.09.2017
Работа в Америке
09.09.2017
Рабочий контроль
09.09.2017
Уличная лестница
09.09.2017
Единый центральный вход
09.09.2017
Лестничный объем
09.09.2017
Двустороннее освещение комнат
09.09.2017
Общественное место
11.09.2017
Потребность в огне
11.09.2017
Связь с жизнью через окно
11.09.2017
Мастер и ученики
14.09.2017

Постепенное упрочнение конструкции
15.09.2017

Последовательно вводимые в конструкцию материалы
15.09.2017
Преимущества резиновой крошки
02.10.2017
Особенности и виды подарочных коробок
02.10.2017
В режиме онлайн
16.10.2017
Дома из бруса
20.10.2017
Основные разновидности
23.10.2017
Эффективные курсы по жилищному праву
15.11.2017
Курсы в сфере ЖКХ
15.11.2017
Семинары по вопросам ЖКХ
15.11.2017
Обучение в сфере ЖКХ: с чего начинать
15.11.2017
Эффективные курсы руководителей ЖКХ
15.11.2017
Железобетонные плиты дорожного покрытия
18.11.2017


Контроль качества бетонной смеси осуществляется сертифицированной лабораторией, находящейся на заводе.

Сфера строительства
Строительные работы
Региональный бизнес
Аналитические статьи


Доставка бетона по Санкт-Петербургу Доставка по Санкт-Петербургу и Ленинградской области современным автопарком бетоновозов. Индивидуальный расчет тарифа.

С использованием бетононасосов достигается равномерность в укладке бетона, исчезают простои, снижаются затраты по укладке бетона.